【现代仿古砖】城市为何热衷开发新区
当新区发展模式走到尽头之后,就会促使城市政府选择新的发展模式。比如,城市产业向远郊区扩展,依托于中小城市和小城镇,甚至一些区位条件较好的村庄,这才是合理的选择。
近些年,中国很多城市发展非常快,辖区人口规模也很大。但是有一个现象值得注意,就是大部分中心城市都更愿意选择在距离城市较远的空间开发新区,而不是充分利用周边的中小城市和建制镇。
可以看到,很多都市圈的中心城市,特别是省会城市,花了很大投入去建设一个新区,动辄几十平方公里甚至成百上千平方公里。虽然这样做会得到一部分投资收益,但是绝大部分新区的投入和产出都不成正比,甚至有些新区已经成为了烂尾项目,形成了严重的债务负担。
那么,为什么经历了如此之多的失败,新区仍然还被中心城市作为发展重点呢?
其实城市政府做出这种选择,无非是出于成本和利益的考虑。
首先,城市不愿意利用周边的中小城市和小城镇作为开发的重点。如果利用周边的中小城市和小城镇,相关的税收和收益就可能变成这些中小城市的,而中心城市想拿到税收分成,很不容易。
另一个选择是把开发的项目放到市辖区内,但这样除了有税收利益分配的问题,更大的问题是开发成本会过高。比如,大量的城市和市辖区周边的用地成本都很高,还负担征地和拆迁的补偿。
发展新区的好处之一,就是所有的投资收益和政绩收益都归于自己所在的中心城市。其中,GDP政绩考核是针对自己所在的中心城市,而新区的投资和产生的增加值都结算在中心城市的考核指标里。另外,新区通过招商引资引来的企业,虽然也有各项优惠政策,但是最终税收还是归中心城市的财政,这样就可以持续地保证本城市的运转。
新区的另一个好处,就是可以无所忌惮地开发房地产。毕竟新区的投入相对于未来的投资者来说是零成本或者是负成本。企业选择城市投资,自然是谁给的条件好,谁给的优惠多,就到哪里投。我最近到过的一个新区,为了吸引一家当地著名企业的投资,政府以前期投入二三十个亿作为前置条件。这意味着,企业的用地是白拿的,基础设施是政府投资建设,税收可以财政返还,还可以拿地去抵押贷款。这些成本由谁来补?当然是房地产开发。政府可以通过房地产开发获得高额的土地出让金,来弥补招商引资中付出的成本。
正因为如此,几乎所有新区的发展途径都遵循着同一模式:政府先是划定大面积的新区,然后进行基础设施建设,路和管道都修好了,绿化也完善了,就开始招揽房地产商盖房子,用房地产开发的收益来补偿之前的各项投入,最后才吸引其他企业进入。
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